近一段時(shí)間以來，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)放松引起廣泛關(guān)注，支持放松的出發(fā)點(diǎn)是認(rèn)為穩(wěn)增長(zhǎng)尚需地產(chǎn)發(fā)力,，反對(duì)放松的主要是看到下半年以來房地產(chǎn)調(diào)控在逐步加碼,。綜合看，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào),，疊加7月底政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,，這就意味著房地產(chǎn)調(diào)控總體仍是從緊。但考慮到經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)較大,，接下來更有可能的是各地在因城施策的基礎(chǔ)上會(huì)適度加大主動(dòng)權(quán),。

分析今年以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高位是為數(shù)不多的亮點(diǎn),。數(shù)據(jù)顯示,，今年1-10月我國房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為10.3%，增速較1-9月下滑0.2個(gè)百分點(diǎn),，高于去年同期的9.7%,，剔除土地購置費(fèi)的地產(chǎn)投資增速也繼續(xù)走高。往后看,，隨著在建樓盤陸續(xù)竣工,、房地產(chǎn)融資逐步收緊以及居民“搶貸款”的消退，后續(xù)地產(chǎn)投資將逐步回落,，但預(yù)計(jì)韌性仍會(huì)比較強(qiáng),，主因有四：其一，庫存端來看,，房地產(chǎn)庫存處于低位,，房?jī)r(jià)不存在大幅波動(dòng)的基礎(chǔ)，未來有望維持穩(wěn)定,，進(jìn)而支撐房地產(chǎn)投資,。其二，需求端來看,，穩(wěn)定的城市化進(jìn)程和家庭規(guī)模小型化支撐房地產(chǎn)內(nèi)在需求,。其三，金融端來看,，房貸利率整體小幅上行,，中期維穩(wěn),，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過大打壓。其四,，供給端來看,，融資收緊和土地供應(yīng)增速下降的緊平衡，疊加地方政府尚離不開土地財(cái)政,，地價(jià)房?jī)r(jià)有望維持穩(wěn)定,，支撐房地產(chǎn)投資穩(wěn)中緩降。由此來看,，房地產(chǎn)有望繼續(xù)成為明年我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力支撐,。

此外，根據(jù)央行11月20日的最新報(bào)價(jià),，作為房貸利率的參考利率5年期以上LPR利率,，較10月份下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是地產(chǎn)放松的一個(gè)信號(hào),。事實(shí)上,，房貸利率取決于LPR基礎(chǔ)上實(shí)際加點(diǎn)變化，具體效果還是取決于地方政府調(diào)控態(tài)度,。在加點(diǎn)幅度保持平穩(wěn)情況下,，最低房貸利率下降幅度預(yù)計(jì)較小，疊加房貸額度仍受較大管控,，實(shí)際房貸利率的真實(shí)下降幅度應(yīng)會(huì)比較有限,。

事實(shí)上，回看過去三年來我國這輪房地產(chǎn)調(diào)控,，關(guān)鍵詞就是“房住不炒”,、因城施策和長(zhǎng)效機(jī)制。所謂“房住不炒”,，主因是過去幾年來我國房?jī)r(jià)一路上漲,，居民持續(xù)加杠桿且購房抵押率不斷上行;所謂因城施策，出發(fā)點(diǎn)還是我國區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況差異較大,，搞全國一盤棋的調(diào)控不盡合理;所謂長(zhǎng)效機(jī)制,，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,。

從這幾年的實(shí)際調(diào)控來看，不同時(shí)期對(duì)這三大關(guān)鍵詞會(huì)有不同側(cè)重,。2016年“930”房地產(chǎn)調(diào)控開始以來,，穩(wěn)住房?jī)r(jià)是焦點(diǎn),，“房住不炒”也因此成為重心;時(shí)至當(dāng)前,，房?jī)r(jià)已經(jīng)總體趨降,，鑒于內(nèi)外不確定因素開始沖擊經(jīng)濟(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”底線之下,，因城施策有望成為主抓手,。相比之下，加快推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)則會(huì)一直貫穿本輪調(diào)控周期,。由此來看,，因城施策將成為地產(chǎn)調(diào)控的一大方向。